Phác thảo diện mạo thị trường TP.HCM quý cuối năm

(ĐTCK) Quý cuối năm, cùng với việc “vắt chân lên cổ” lo hoàn thành kế hoạch kinh doanh, các doanh nghiệp đã bắt đầu phải nhìn đến câu chuyện làm ăn của năm mới. Trong bối cảnh tình hình thị trường ba quý vừa qua có nhiều dấu hiệu bất ổn, khó đoán định, câu hỏi “thị trường TP.HCM sẽ như thế nào vào cuối năm nay” đang được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đặt ra.
 

Đa số người trẻ và người có thu nhập thấp đều có nhu cầu căn hộ tầm trung

Nguồn cung khan hiếm…

Thị trường bất động sản đã đi qua 3/4 chặng đường của năm 2019. Tuy nhiên, những dấu hiệu bất ổn, khó đoán định của thị trường vẫn còn đó, những nút thắt vẫn ở thế “kẹt”, chưa được giải quyết. Điều này đã tác động rất lớn đến nguồn cung trong khi lượng cầu vẫn ở mức cao.

Báo cáo thị trường quý III/2019 của DKRA Vietnam đã cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung toàn thị trường địa ốc TP.HCM. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chỉ có 8 dự án được chào bán, cung cấp 13.853 căn hộ. Trong đó, có 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai các giai đoạn tiếp theo. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực hơn, đạt khoảng 96%, tăng 6,5 lần so với quý II và tăng 2,1 lần so với cùng kỳ năm 2018.

Tuy nhiên, lượng cung này lại chủ yếu đến từ một dự án lớn tại quận 9, chiếm tới 84% nguồn cung chung toàn thị trường. Đồng thời, hầu hết tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp ở phân khúc này có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ có nhiều biến động.

Dù vậy, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng đột biến của phân khúc căn hộ hạng B (chiếm tới 89%), còn phân khúc căn hộ hạng C dường như vắng bóng.

Tương tự, báo cáo thị trường quý III/2019 của JLL Vietnam cũng thể hiện sự sụt giảm nguồn cung, dù có tăng so với quý II, nhưng mức tăng khá khiêm tốn. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm, lượng bán ra đạt 17.248 căn đến từ 14 dự án. Các dự án trung cấp với giá giao dịch từ 1.200 - 1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Mặc dù nhu cầu mua căn hộ phân khúc bình dân vẫn tăng mạnh nhưng nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong quý III, lượng mở bán chính thức chỉ đạt hơn 17.000 căn. Lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài.

Do cung khan hiếm nên mức giá tiếp tục bị đẩy lên cao, đà tăng giá này có thể sẽ còn tiếp tục kéo dài trong thời gian tới. Theo thống kê từ JLL, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, phân khúc cao cấp đạt ngưỡng ở mức 5.320 USD/m2.

Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án bình dân và trung cấp.

…Do siết thủ tục cấp phép và tín dụng

Thực tế, dấu hiệu suy giảm nguồn cung đã được nhiều chuyên gia dự báo từ đầu năm 2019, nhất là kể từ khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36 về siết tín dụng. Điều này đã tạo ra trở ngại lớn cho thị trường khi dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản trở nên khó khăn hơn.

Chưa kể, thời gian qua, một số dự án bất động sản dính sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, xin giấy phép, pháp lý không hoàn chỉnh khiến cho các cơ quan nhà nước thực hiện một cuộc tổng rà soát trên diện rộng, thanh tra xử phạt, hạn chế cấp phép... Đây cũng được xem là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phía Nam, nhất là khu vực TP.HCM chững lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua trầm lắng khiến các doanh nghiệp địa ốc đứng trước nhiều rủi ro.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do họ”, ông Châu nói.

Ở một góc độ khác, nhiều chuyên gia cho rằng, diễn biến xấu của thị trường không chỉ do các cơ quan nhà nước siết chặt cấp phép xây dựng và siết chặt tín dụng, mà một phần do sự càn quét của các dự án “ma” khiến người mua mất lòng tin. Mới đây nhất là vụ việc Bộ Công an tiến hành khởi tố và bắt tạm giam ba anh em Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái Lĩnh và Nguyễn Thái Lực về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba.

Vụ lừa đảo bán đất ma cho gần 7.000 người tại Địa ốc Alibaba bị cơ quan chức năng “lật tẩy” không chỉ là hồi chuông cảnh tỉnh cho những doanh nghiệp đang có mưu đồ kinh doanh bất chính, mà còn là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư. Song sự kiện này cũng khiến cho nhiều khách hàng mất niềm tin vào thị trường, mất niềm tin vào các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ, chưa khẳng định được thương hiệu và vị thế.

Cùng với đó, nhiều dự án chậm triển khai, chậm pháp lý, trì trệ, làm mất niềm tin của khách hàng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản, giảm nhiệt thị trường. Điều này cũng dẫn đến những thay đổi của thị trường bất động sản 2019 như xu hướng săn quỹ đất tại thị trường ngách.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Mai Thị Hảo, giám đốc một sàn môi giới tại quận 4 (TP.HCM) cho biết, thời gian qua, doanh nghiệp này không thể tìm được nguồn hàng tại TP.HCM để phân phối nên phải đưa quân về các địa phương giáp ranh như Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa, Long Thành (Đồng Nai), Bến Lức (Long An) để nhận ký gửi bán các sản phẩm đất nền.

“Tuy nhiên, các giao dịch hiện nay cũng trở nên khó khăn vì sàn của tôi chỉ mới hoạt động, chưa lấy được lòng tin của khách hàng”, bà Hảo nói.

Khó khăn cho người thu nhập thấp

Ông Phạm Lâm, Giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, Việt Nam đang ở thời kỳ "dân số vàng" với cơ cấu đạt khoảng 96,2 triệu người, trong đó đối tượng người trẻ dưới 35 tuổi chiếm khoảng 36%.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, trong 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi trong số lượng khách hàng mua nhà ngày càng tăng, hiện tại đạt mức 23%. Theo đó, nhu cầu an cư của người trẻ ngày càng cấp thiết”, ông Lâm nói.

Cũng theo ông Lâm, định hướng của Bộ Xây dựng đến cuối năm 2019 phấn đấu diện tích nhà ở bình quân phải đạt mức 22 m2/người. Song, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM hiện chỉ mới ở mức 19,4 m2/người. Dân số của Thành phố tiếp tục gia tăng bình quân 1 triệu người trong mỗi 5 năm. Đồng thời, mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có nhu cầu nhà ở cao.

Tuy nhiên, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá nhà đã tăng 50 - 60%, từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ giá rẻ ngày càng sụt giảm, cá biệt trong quý II/2019 không có nguồn cung giá rẻ mới. Loại hình nhà ở xã hội tồn tại nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu to lớn của người dân.

“Theo quan niệm của người Việt, an cư là điều kiện và nền tảng của lạc nghiệp, nhưng trong bối cảnh hiện tại, bài toán an cư của người trẻ tại TP.HCM ngày càng trở nên khó giải quyết”, ông Lâm ái ngại.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nguồn cung khan hiếm đã kéo theo giá nhà tăng lên. “Hiện tượng tăng giá nhà xuất phát từ thực tế là nhu cầu mua nhà luôn cao, nhưng nguồn cung lại quá ít”, ông Phúc nói.

Tình trạng thiếu nghiêm trọng nhà ở cho người dân trong những năm tới là thực tế có thể nhìn thấy trước tại TP.HCM, nhưng Thành phố chưa có giải pháp nào cụ thể, ngoài giải pháp giãn dân về vùng ven, hay quy hoạch liên kết vùng. Song thực tế, các giải pháp này chưa mang lại hiệu quả cụ thể, bởi hạ tầng giao thông kết nối từ nội thành ra vùng ven còn hạn chế.

Thực tế, bài toán về nhà ở cũng đã được đưa ra tại nhiều hội thảo để phân tích, mổ xẻ. Mới đây nhất là “hội thảo quốc tế về phát triển nhà ở, đáp ứng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm ở TP.HCM” được UBND Thành phố tổ chức để ghi nhận những ý kiến đóng góp nhằm giúp cho người trẻ và người thu nhập thấp có thể sở hữu được nhà.

Tại hội thảo này, đã có rất nhiều ý kiến được đưa ra, song chung quy lại vẫn là câu chuyện về pháp lý, bởi hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách có thông thoáng, môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, bình đẳng thì các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản mới hào hứng phát triển dự án.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho rằng, nhu cầu nhà ở cao nên thời gian qua đã xảy ra tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật, xây dựng trái phép. Nguồn cung chung cư cũng hết do dự án mới được phê duyệt rất chậm bởi một số nội dung của Luật Đất đai và Luật Nhà ở mâu thuẫn nhau.

Lấy ví dụ từ chính công ty của mình, ông Nghĩa cho biết, doanh nghiệp ông đã nộp đơn xin triển khai dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh từ tháng 3/2019, nhưng đến nay vẫn nằm ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố. Trong khi đó, khu vực này vẫn nằm trong quy hoạch ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

“Chúng tôi kiến nghị Nhà nước nên giải quyết các thủ tục cho doanh nghiệp một cách nhanh chóng nhất có thể, đồng thời cần có cơ chế riêng cho nhà ở xã hội để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư”, ông Nghĩa nói.

Kịch bản nào cho thị trường cuối năm?

“Kịch bản nào cho thị trường cuối năm” là câu hỏi mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đặt ra khi trao đổi với nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp. Tuy nhiên, qua trao đổi, dễ dàng nhận thấy thị trường đang đứng trước những dự báo trái chiều, một số ý kiến cho rằng, với việc hạn chế nguồn cung ra thị trường, dự báo trong thời gian tới, sẽ diễn ra tình trạng gom hàng và đầu cơ gia tăng.

Trong khi đó, nhiều quan điểm còn lại cho rằng, thị trường bất động sản đang được đánh giá là mất cân đối, khi có phân khúc đang dư thừa nguồn cung và có phân khúc đang thiếu hụt trầm trọng. Đáng lo ngại là nhu cầu về nhà ở thực đã sụt giảm sẽ có thể đẩy thị trường vào tình trạng khó khăn chồng khó khăn. Mặt khác, một số quan điểm cũng đang hy vọng về sự tươi sáng, bởi về lâu dài, thị trường đang điều chỉnh để phát triển ổn định và lành mạnh hơn, loại bỏ dần những chủ đầu tư làm ăn chụp giật.

Về dự báo quý cuối năm 2019, theo đánh giá của JLL Vietnam, thị trường từ nay đến cuối năm sẽ có sự biến động mạnh, đặc biệt là ở nguồn cung. Một số dấu hiệu khởi sắc như dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong quý IV/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn.

Tuy nhiên, do chính sách liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động trong khoảng 40.000 - 50.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao cấp sẽ chứng kiến tiếp sự sụt giảm trong sức cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm mạnh trong quý IV/2019, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không đáng kể so với quý III/2019. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới.

Riêng nguồn cung mới condotel có dấu hiệu giảm nhẹ trong khi biệt thự biển có thể sẽ tăng. Các dự án đa phần tập trung ở thị trường Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố được thị trường đón nhận khá tốt.

Có thể nói, cuối năm là thời điểm vàng của thị trường bất động sản do nhu cầu sắm nhà đón Tết của người dân luôn ở mức tăng. Tuy nhiên, với lượng cung nhỏ giọt, trong khi giá nhà leo thang khiến cho khả năng “tậu nhà” đón Tết của người dân sẽ gặp nhiều khó khăn. Đây cũng là thời điểm mà các chủ đầu tư cần xây dựng chính sách, giá cả hợp lý để “cứu rỗi” sự tẻ nhạt của thị trường trong ba quý đầu năm, qua đó cũng là để tự cứu mình sau một năm khó khăn.
 

Theo Đầu tư Bất động sản